Reajuste de aluguel: tudo o que você precisa saber
Kenlo
Conteúdo criado por humano
22 nov, 21 | Leitura: 16min
Atualizado em: 12/01/2022
Kenlo
Conteúdo criado por humano
22 nov, 21 | Leitura: 16min
Atualizado em: 12/01/2022
As relações estabelecidas em um contrato de aluguel podem ser muito complexas, tendo em vista que se trata de um segmento muito valorizado e que influencia consideravelmente o dia a dia das pessoas envolvidas. Por isso, quando o tema reajuste de aluguel surge, pode ser um problema para ambas as partes.
Vale ressaltar que propriedades locadas são um percentual considerável entre as moradias brasileiras e, quando os contratos fazem aniversario, isso costuma ser acompanhado de uma adequação nos valores pagos mensalmente pelos inquilinos. Mas você sabe como fazer isso da melhor forma? Então, continue a leitura deste conteúdo, que vamos mostrar tudo o que você precisa saber sobre o reajuste de aluguel.
Como você já deve saber, o reajuste do aluguel é uma atualização monetária do valor cobrado mensalmente ao inquilino pela locação de uma propriedade. Esse fator é previsto na legislação brasileira e está em sintonia com a Lei do Inquilinato, que dispõe sobre o tema em nosso país. Via de regra, isso deve ocorrer a cada 12 meses.
Diante disso, podemos compreender que o indicador usado para reajuste de aluguel acompanha o mercado e a inflação, com o objetivo de promover o aumento de forma justa e ponderada. Vale ressaltar que isso deve ser mencionado e exposto no contrato assinado entre as partes, em uma ou mais cláusulas que tratem especificamente sobre o tema.
Agora que você já sabe o que é o índice de reajuste de aluguel, é interessante entender quais são os indicadores mais utilizados pelo setor e pelos locadores para reajustar a cobrança do aluguel e torná-lo compatível com os valores praticados pelo mercado no momento. Acompanhe.
Não dá para saber tudo sobre reajuste de aluguel sem conhecer o famoso IGP-M, que quer dizer Índice Geral de Preços do Mercado. É calculado e divulgado pela Fundação Getúlio Vargas e, tradicionalmente, é o indicador mais utilizado para o reajuste que é cobrado nas locações. No entanto, isso não quer dizer que seja sempre a melhor opção, até por ser bastante sensível às variações cambiais.
Com isso, em casos de alta excessiva do dólar, como vimos recentemente com a pandemia, o valor pode ficar fora da realidade, prejudicando os inquilinos e, até mesmo, os proprietários. Por outro lado, em 2017, por exemplo, o IGP-M chegou a ficar negativo, o que puxou os preços para baixo.
A formação do Índice Geral de Preços do Mercado é composta por uma média aritmética ponderada entre três outros indicadores relevantes do mercado, também calculados pela FGV. São eles o Índice de Preços por Atacado (IPA), o Índice de Preços ao Consumidor (IPCA) e o Índice Nacional do Custo da Construção (INCC).
O IPCA é outro dos indicadores que não podem deixar de ser conhecido por quem deseja passa pelo processo de reajuste de aluguel. A sigla quer dizer Índice de Preços ao Consumidor Amplo, que considera o custo de vida de famílias cuja renda mensal varia de um a 40 salários mínimos, compreendendo os impactos nas suas rotinas.
Vale ressaltar que se trata do parâmetro usado pela equipe do Banco Central para definir a meta de inflação, aferido pelo IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística). O seu cálculo, assim como o de outros componentes da lista, também analisa um conjunto de bens de consumo e serviços no país, em comparação a períodos anteriores.
Um dos seus diferenciais é a abrangência. Ainda que a pesquisa fique concentrada em algumas das principais áreas urbanas do país, o levantamento considera cerca de 400 mil preços ao longo do mês, em milhares de estabelecimentos. Para maior precisão, há locais que pesam mais sobre o índice, de acordo com o tamanho da população.
A sigla IPC quer dizer Índice de Preços ao Consumidor, mais um indicador cujo cálculo é feito pela renomada Fundação Getúlio Vargas. Para isso, a FGV considera as despesas recorrentes das famílias brasileiras cuja renda mensal se enquadre entre um e 33 salários mínimos, nas sete capitais mais relevantes do Brasil.
Dessa maneira, podemos ver que o Índice de Preços ao Consumidor fica mais restrito a populações residentes de determinadas regiões, enquanto outros indicadores podem ser mais abrangentes. Na equação, são incluídos alguns gastos ordinários, como de uma cesta de bens, mas relevantes, como saúde, alimentação, educação, habitação, lazer, entre outros.
O INPC é semelhante ao IPCA em muitos aspectos, e também é mais um dos índices que são muito relevantes para o país, sendo empregado como parâmetro para diversos segmentos do mercado. A sigla quer dizer Índice Nacional de Preços ao Consumidor, sendo aferido e divulgado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), desde o ano de 1979.
A equação para seu cálculo é feita a partir dos Índices de Preços ao Consumidor regionais, analisando variações no mercado de varejo e o custo de vida da população. A média salarial avaliada é mais baixa, limitando a cinco salários mínimos. Por isso, o peso de serviços e produtos mais baratos acaba influenciando mais o resultado.
A sigla IGP-DI quer dizer Índice Geral de Preços — Disponibilidade Interna. Embora não seja tão conhecido do público em geral, como outros componentes da nossa lista de principais índices para reajustar o aluguel, trata-se de um indicador relevante para o mercado como um todo, inclusive, dentro do segmento imobiliário.
Ele é calculado pelo Instituto Brasileiro de Economia (IBRE), que faz parte da Fundação Getúlio Vargas (FGV), abalizando a correção de preços e valores em contrato, bem como nas contas nacionais e, até mesmo, no cálculo do Produto Interno Bruto (PIB). Sendo assim, é um termômetro da inflação do país e com diversos aspectos relacionados à sua metodologia.
O ICV é um indicador um pouco menos conhecido do que os outros para o público geral, mas ele também pode ser utilizado para abalizar os reajustes de aluguel, desde que isso seja explicitado em contrato. A sigla quer dizer Índice do Custo de Vida, e o seu cálculo é feito pelo Departamento Intersindical de Estatística e Estudos Socioeconômicos (Dieese).
Para isso, a instituição afere as variações de custo de vida de famílias cuja renda mensal oscila entre um e 30 salários mínimos, apenas na cidade de São Paulo, de acordo com uma cesta pré-determinada de produtos e serviços. Logicamente, a partir da afetação no poder de compra, pode-se inferir adequações mais justas no valor da locação.
Não existe uma resposta certa para tal pergunta, mas o fato é que há alguns indicadores que costumam ser mais utilizados do que os outros no mercado imobiliário brasileiro. Via de regra, o IGP-M e o IPCA são os mais recorrentes nos contratos de locação nos dias de hoje, mas até mesmo entre eles é preciso saber qual o melhor para suas demandas.
O IGP-M, como um valor acumulado, tende a ser mais alto, embora já tenha ficado em baixos patamares em anos anteriores. Por outro lado, com a instabilidade financeira que o mundo inteiro vem enfrentando por conta da pandemia, flexibilizar o reajuste pode ser uma atitude inteligente para uma boa administração de aluguel.
Para saber mais sobre isso, confira o papo com o que tivemos com o Rodrigo Tambuque, sócio da Chodraui e Tambuque Advogados, sobre renegociação do valor do aluguéis no Masters inGaia Live 2021:
Para calcular o reajuste anual de aluguel em 2021, não tem jeito: será necessário que você se abalize pelo indicador que já está estipulado em contrato. É preciso pegar o resultado obtido pelo instituto que o afere a partir de uma fonte confiável e fazer as adequações para o ano vindouro, em sintonia com o que propõe a Lei do Inquilinato.
No entanto, não podemos deixar de ressaltar que vivemos uma situação incomum, e que a pandemia do novo coronavírus afetou a saúde financeira de muita gente. Por isso, pode ser mais interessante apostar na flexibilidade e manter a propriedade ocupada com um bom inquilino do que correr o risco de perder ele ou enfrentar uma inadimplência.
Para 2022, o raciocínio continua o mesmo na hora de fazer o cálculo.
Se o reajuste do aluguel dos seus imóveis utiliza o IGP-M como parâmetro, você está em sintonia com muitos proprietários e imobiliárias do Brasil. Como dissemos, o indicador é calculado e publicado no final de cada mês pela Fundação Getúlio Vargas. A divulgação, via de regra, já vem com o valor acumulado.
É justamente esse percentual que você utilizará para fazer as devidas adequações, de acordo com o que estiver assinado em contrato. Caso o índice fixado seja de 23,14%, e a locação de um apartamento seu for de R$2 mil, por exemplo, bastará multiplicar 2.000,00 por 1.2314, chegando ao novo valor de R$2.462,80.
Agora, vamos demonstrar como fazer o reajuste de aluguel por meio do outro indicador muito utilizado no mercado imobiliário, que é o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), aferido e divulgado pelo IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística).
A título de exemplo e para facilitar a conta, vamos considerar um flat locado no valor de R$1 mil. Assim como no IGP-M, vamos utilizar o IPCA acumulado. Supondo que o IPCA acumulado corresponda a 6,17%, para obter o resultado correto, a conta deve multiplicar 1.000,00 por 1.0617, chegando no valor de locação reajustado de R$1.061,70.
Até agora, você aprendeu bastante sobre índices e formas de calcular o novo valor de um imóvel em locação. No entanto, precisamos compreender que existe um fator humano extremamente relevante nessa equação. Por isso, reunimos a seguir dicas de como explicar o reajuste de contrato de aluguel ao locatário.
Um dos segredos para reduzir as chances de problemas na hora de explicar o reajuste de contrato de aluguel ao locatário é avisar com antecedência. Afinal, por mais que isso já esteja previsto no contrato entre as partes, muitas pessoas acabam se perdendo na correria do dia a dia, sendo surpreendidas pelo o novo valor.
Felizmente, nos dias de hoje, existem muitos recursos disponíveis, que facilitam o contato entre as pessoas. Mensagens de texto, e-mails e, até mesmo, o WhatsApp podem ajudar nesse sentido. Por outro lado, para quem trabalha na área, um sistema automatizado pode ser a melhor solução, sobretudo, com funcionalidades de disparo em prazos definidos. Assim, você também não corre o risco de esquecer de avisar e cobrar com antecedência o locatário.
Outra dica valiosa para passar o reajuste de contrato de aluguel ao locatário é ser bastante claro. Por mais que não seja uma notícia agradável para quem recebe, ela tende a ser bem melhor compreendida e aceita quando não há a percepção de que há algo obscuro ou escondido por parte do proprietário.
Além disso, como você aprendeu ao longo do post, é fácil demonstrar os índices que são utilizados no mercado imobiliário e que isso já está previsto no contrato, que foi previamente assinado por todos. Utilize seus conhecimentos para demonstrar porque o aumento é de X, e não Y, mostrando que tais informações são checáveis facilmente.
Por mais que o reajuste esteja previsto em contrato e esteja em sintonia com o que diz a Lei do Inquilinato, é sempre bom deixar uma margem de negociação. Tanto proprietários quanto profissionais do mercado imobiliário precisam estar cientes disso, principalmente no momento em que vivemos em 2021, que é de grande complexidade na economia mundial.
Definitivamente, você pode deixar o inquilino mais satisfeito dando a ele a chance de negociar. Tenha em mente que é muito melhor ficar com um locatário que paga em dia e é honesto, ainda que recebendo com um valor um pouco menor, do que acabar com propriedades desocupadas. Por vezes, um pequeno desconto já resolve a questão.
Depois de conferir o conteúdo acima, você já tem todas as ferramentas necessárias para ter sucesso em suas negociações.
Agora, você já sabe o que precisa sobre o reajuste de aluguel. Quer conferir mais conteúdos como este? Então, não deixe de assinar a nossa newsletter e receba outras dicas diretamente no seu e-mail!
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