Seguro-caução: o que é e por que é necessário na locação de imóveis?

Como em qualquer contrato que fixa os critérios de uma negociação, o contrato de locação também precisa definir garantias de que os termos acordados serão devidamente cumpridos, bem como que, no caso de descumprimento, as respectivas sanções serão adotadas.

Entre essas garantias, existe aquela que assegura que o proprietário do imóvel receberá os aluguéis na forma acertada e que o imóvel será mantido em boas condições de uso. Em caso contrário, deve existir uma compensação.

Pois é aí que entra o seguro-caução, uma das opções de garantia de locação. Quer saber mais sobre ele, para que serve, vantagens para o inquilino e para o locador? Então basta acompanhar nosso post!

Afinal, o que é o seguro-caução?

Seguro-fiança, seguro-caução ou seguro-aluguel são as várias denominações para um mesmo tipo de garantia fiduciária, que tem sido muito usado ultimamente e que as seguradoras oferecem na forma de uma apólice de seguro.

Para ter direito a ela, o inquilino ou o proprietário do imóvel paga um prêmio que dará ao locador o direito de resgatar valor suficiente para a cobertura do prejuízo caso precise lidar com a falta de pagamento do aluguel.

Para que a responsabilidade dos pagamentos seja atribuída ao locador ou ao locatário, essa condição deve ser especificada em contrato. Caso tal especificação não exista, a obrigação automaticamente passa a ser do inquilino.

A grande vantagem do seguro-caução para o inquilino é que ele agiliza a aprovação da proposta de aluguel, embora não seja uma garantia.

Para o proprietário do imóvel também é vantajoso, uma vez que, caso exista a necessidade de resgatar a apólice, basta que ele ou a administradora do contrato informe à seguradora sobre a inadimplência. Assim, em poucos dias, a indenização será liberada.

Quais são as outras principais garantias locatícias?

Agora que você conheceu melhor qual é o conceito do seguro-caução e descobriu um pouco mais sobre as suas principais características, chegou a hora de descobrir algumas outras modalidades de garantias locatícias comuns no mercado imobiliário brasileiro. Veja abaixo algumas delas.

Fiador

O meio mais tradicional de garantir os pagamentos dos aluguéis e a conservação do imóvel é a apresentação de um fiador. Ele fica gravado no contrato como a pessoa que responderá pelas dívidas do locatário caso surja a inadimplência ou a necessidade de providenciar algum reparo.

O fiador deve possuir um imóvel em nome próprio e disposição para assumir o risco. São essas restrições que, muitas vezes, dificultam o processo para o locatário.

Embora essa modalidade de garantia possa parecer interessante tanto para o locador (que terá a quem recorrer em caso de inadimplência) quanto para o inquilino (que não precisará pagar taxas como garantia), ela também apresenta desvantagens para ambos, como veremos a seguir:

• inquilino: após a apresentação de todos os documentos próprios e do fiador, o inquilino precisará aguardar todo o processo de análise do perfil do fiador para, então, saber se teve a sua ficha aprovada — o que pode comprometer seus planos. Além disso, existe o risco de desgastar o relacionamento com o seu fiador (que costuma ser um parente ou amigo) em situações de inadimplência;
• locador: caso o inquilino não pague o aluguel, o locador precisará recorrer à justiça (que costuma demorar de 2 a 3 anos) para acertar as contas com o fiador. Além disso, o locador também estará sujeito à espera pela análise do perfil do fiador.

Diante, principalmente, dessas situações é que surge a necessidade de se pensar em outras formas de garantia.

Caução

Basicamente, a caução é uma garantia que o locador recebe de que, mesmo sem a presença de um fiador, não terá prejuízo caso o inquilino se torne inadimplente. Vale ressaltar que tal garantia também pode cobrir danos que o locatário eventualmente cause ao imóvel durante o período de vigência do contrato de locação. E existem várias modalidades de caução, viu?

Uma conta poupança em conjunto pode ser aberta em nome do inquilino e do proprietário do imóvel, por exemplo. Nela, o inquilino faz o depósito de determinada quantia, que servirá como a garantia acertada, sacada pelo locador nos casos previstos.

Ao final do contrato, se não houver a necessidade de cobertura de inadimplência ou de reparação de danos ao imóvel, o inquilino saca o saldo da poupança como forma de resgate da caução.

Existe também o cheque caução, o cheque cautela e a hipoteca de bens, que da mesma forma, podem garantir as condições contratuais. Outra caução que vem se tornando bastante comum é aquela dada pelo seguro-fiança ou seguro-caução, como veremos a seguir.

Quando o seguro-caução pode ser utilizado?

O seguro-caução pode ser contratado para a locação de imóveis residenciais, comerciais e não residenciais (escritórios, consultórios etc). Para tanto, o candidato a inquilino precisa comprovar que possui uma renda mensal equivalente a 3 ou 4 vezes o valor do aluguel.

É importante frisar que isso não precisa ser feito, necessariamente, sozinho e você não deve se preocupar se o seu salário não comporta essa quantia. Na maioria das vezes, essa comprovação deve ser composta por até 3 pessoas que venham ou não a morar no imóvel, tais como cônjuge, pais, irmãos, filhos e assim por diante.

Quais são as principais peculiaridades do seguro-caução?

Você já aprendeu bastante sobre as garantias locatícias mais recorrentes no mercado imobiliário e deve estar mais seguro para fazer uma escolha condizente com o seu perfil. No entanto, vale a pena conhecer algumas peculiaridades interessantes de um contrato de aluguel com seguro caução. Confira a seguir.

Contratação de apólice

Uma das principais peculiaridades do seguro-caução é que ele envolve a contratação de uma apólice por parte do inquilino. Em outras palavras, uma seguradora é quem vai trazer a devida segurança para essa garantia locatícia, na elaboração de um contrato no qual o proprietário do imóvel será o segurado e único beneficiário afiançado possível.

Logicamente, como em praticamente tudo no mercado imobiliário, o valor é um tanto quanto variável. O custo anual do seguro-caução tende a ficar, em média, em torno de 1,2 aluguel. A análise de crédito feita pela empresa seguradora pode jogar essa quantia para o alto ou até mesmo diminuí-la.

Comprovante de renda

Outra das interessantes peculiaridades do seguro-caução envolve a apresentação de uma comprovação de renda por parte do futuro inquilino. Afinal, como dissemos acima, para o exercício de escolha dessa garantia locatícia, que é uma das grandes tendências do mercado, a seguradora faz uma análise do histórico da pessoa.

Embora essa avaliação não passe nem perto de ser tão minuciosa e detalhista como costuma ocorrer no financiamento imobiliário, por exemplo, a empresa quer entender o quão seguro é afiançar esse locatário. Em geral, basta apresentar cópias do CPF, RG, da Carteira de Trabalho, comprovante de residência, a última declaração do IR e os três últimos holerites.

Variedade de coberturas

Por fim, outra das principais peculiaridades do seguro-caução é que é possível escolher entre diversos tipos de coberturas. A mais básica, que é obrigatória nesse tipo de modalidade de garantia locatícia, garante ao senhorio o correto recebimento de eventuais aluguéis que o inquilino tenha deixado em aberto, além de multas moratórias.

A versatilidade, porém, também se faz presente e não é raro vermos corretores indicando opções mais completas. Algumas coberturas, por exemplo, foram criadas para avaliar os demais riscos envolvidos. Por isso, podem ser incluídos alguns dos encargos básicos que podem incidir sobre o imóvel, como condomínio, IPTU, água, energia, gás e etc.

O seguro-caução é mesmo a melhor opção?

Depende. Antes de contratar o seguro-caução, o inquilino precisa compreender que a análise feita pelas seguradoras se assemelha àquelas realizadas por instituições de crédito. Portanto, ele poderá ter o pedido negado se tiver o nome inscrito em serviços de proteção ao crédito ou se for entendido pela avaliação da seguradora que ele não terá condições de arcar com os aluguéis mensais.

Além disso, cabe o alerta para situações de inadimplência: o seguro-caução não exime o inquilino de pagar a sua dívida. Assim, a seguradora contratada pagará o aluguel e os encargos decorrentes ao proprietário do imóvel; contudo, ela buscará o reembolso total da dívida junto ao locador inadimplente, que pode, inclusive, ser acionado na justiça.

Outra desvantagem do seguro-caução é que ele pode ter o custo anual equivalente ao valor de um aluguel ou mesmo de um aluguel e meio, onerando assim o custo total da locação. Vale mencionar ainda que esse “investimento” não é devolvido ao inquilino ao final do contrato. Com isso em mente, para facilitar o pagamento, muitas seguradoras vêm oferecendo o parcelamento do prêmio.

Além dessas modalidades, existe também a cessão fiduciária, que é uma das formas de recuperação judicial para locação de imóveis menos conhecidas e utilizadas no mercado. Para esse caso, o inquilino oferece títulos de capitalização e quotas de fundos de investimento como garantia pela locação do imóvel.

Por fim, vale ressaltar que o contrato de locação só pode ser firmado usando uma única modalidade de garantia locatícia. Independentemente daquela que for acertada entre o proprietário e o inquilino, é importante que todos conheçam e estejam de acordo com as cláusulas do contrato.

Assim, ambos deverão cumprir os seus direitos e deveres e, em caso de inadimplência, a garantia locatícia entrará como uma forma de compensação ao proprietário, sendo um dispositivo que pode trazer mais segurança e tranquilidade para as duas partes, durante toda a vigência do acordo.

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