Tire todas as suas dúvidas sobre usucapião para imóveis
Kenlo
Conteúdo criado por humano
01 mar, 21 | Leitura: 16min
Atualizado em: 03/05/2022
Kenlo
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Atualizado em: 03/05/2022
Uma forma antiga de aquisição de bens móveis e imóveis, o usucapião é um procedimento que envolve certa burocracia e a observância de uma série de normas e prazos. Por meio dele, a base para a conquista da propriedade é o tempo e a forma da sua utilização.
A verdade é que pouca gente entende e domina os trâmites de uma ação de usucapião, embora ela seja, aos olhos da lei, uma forma legítima de se obter a posse de um imóvel.
Neste post, vamos explicar como funciona o usucapião e mostrar em que casos e sob quais condições ele se aplica. Vamos falar também sobre como conduzir um processo bem-sucedido. Confira!
O usucapião é uma ação judicial para se reivindicar a propriedade sobre determinado bem, seja ele móvel ou imóvel. Essa propriedade é baseada na posse do bem e pressupõe o cumprimento de alguns requisitos. Entre eles está o tempo em que o solicitante tem feito uso daquilo de que deseja se tornar proprietário.
O bem, que é o objeto do processo, é chamado de usucapiendo. Já aquele que pleiteia a propriedade sobre o bem é o usucapiente. Um processo de usucapião pode ser mais complexo do que se pode imaginar de forma leiga. Não basta ocupar o bem por um período para ser declarado como proprietário.
A propriedade por meio do usucapião pode ser obtida de forma extrajudicial ou por meio de uma decisão judicial favorável, referendando o direito à propriedade, conforme explicaremos mais adiante.
Do ponto de vista legal, o objetivo do usucapião é fazer com que se cumpra um preceito constitucional no que se refere à propriedade privada no Brasil: o cumprimento da utilidade social desse bem.
Essa condição está determinada de forma literal no inciso 23 do artigo 5º da Constituição Brasileira (“a propriedade atenderá a sua função social”) e é a base para a aplicação do usucapião. Um lote de terra improdutivo ou uma residência desocupada, por exemplo, deixam de cumprir com essa função e são passíveis de aquisição via usucapião por terceiros.
O usucapião pode ser resumido com o direito de qualquer pessoa que utiliza um imóvel por um intervalo determinado de tempo de solicitar a sua propriedade.
Para efeitos de solicitação da propriedade de um imóvel por meio da usucapião o tempo de posse a que se refere a lei pode englobar, além do período no qual o próprio solicitante é o possuidor, aqueles referentes aos seus antecessores.
Caso os pais do solicitante tenham possuído a área, por exemplo, este tempo de posse pode ser considerado no processo, desde que seja contínuo ao daquele que solicita o usucapião.
O usucapião também é uma forma de se regularizar a propriedade em situações onde, por algum motivo, não foi possível concluir a transferência e o registro nos termos da lei. É comum que o comprador adquira um terreno, uma casa ou um apartamento sem o registro em contrato de compra e venda e a posterior transferência de propriedade. Após o negócio, descobre-se que há impedimentos para a concessão da escritura ao comprador, como o fato de o imóvel ser alvo de algum tipo de disputa ou mesmo o vendedor não ser o detentor da posse de fato.
O usucapião permite ao comprador regularizar esse tipo de situação, desde que tenha mantido a posse e o uso do imóvel adquirido, de acordo com as exigências legais. A simples posse ou ocupação do bem não garante nenhuma segurança.
Sempre haverá o temor de que alguém reivindique sua posse. Além disso, sem a escritura não é possível vendê-lo, já que, no papel, ele não lhe pertence.
Antes de detalharmos os tipos de usucapião previstos em lei, é preciso entender alguns conceitos sobre a posse de um imóvel, da forma como ela é considerada para o processo.
A posse de um bem é um dos pontos de partida para o processo de usucapião. Há alguns requisitos indispensáveis para que o possuidor de um imóvel esteja habilitado a adquiri-lo por meio do usucapião.
Para que o usucapião se configure, o litigante deve comprovar que exerce a posse com a intenção de se tornar dono do bem. Ela não pode ser oriunda de relação de locação ou comodato, por exemplo.
Também é fundamental que a posse decorra sem nenhum tipo de contestação por parte dos legítimos proprietários do bem, de acordo com o registro no Cartório de Imóveis. Se houver, em qualquer tempo, algum tipo de manifestação por parte dos donos do imóvel, o usucapião fica comprometido.
A posse de um bem de forma clandestina ou com o uso de algum tipo de violência também são impeditivos para a evolução do processo de usucapião.
A posse que garante o direito ao usucapião precisa ser comprovadamente constante, por um período mínimo que varia de acordo com o tipo do procedimento. Esse prazo pode variar de 2 a 15 anos, conforme você verá a seguir.
Como já mencionamos, o usucapião é uma forma de aquisição de bens que envolve uma série de requisitos e trâmites até a sua conclusão. Para que ele se concretize, há alguns requisitos essenciais que precisam estar presentes.
A posse qualificada de acordo com alguns parâmetros estabelecidos é um deles. O bem a ser usucapido também precisa atender a certas condições, como não ser público (pertencente à União, aos Estados, aos municípios ou ao Distrito Federal), nem ser de uso comum, como ocorre com uma estrada ou uma praia, por exemplo.
O terceiro requisito é o tempo de posse do bem por parte de quem deseja a sua propriedade por meio do processo de usucapião. Esse período pode chegar, dependendo do caso, a 15 anos.
A Constituição Federal e o Código Civil estabelecem diferentes tipo de usucapião, definidos a partir da posse exercida pelo requerente, incluindo o tempo pelo qual é o possuidor do bem, entre outros aspectos.
O usucapião pode ser ordinário, extraordinário ou especial, sendo que esta última ainda pode ser dividida entre urbana, rural e familiar. A lei prevê ainda a ocorrência de usucapião coletivo e indígena.
Mais adiante, vamos listar os termos e as condições para a realização de cada uma dessas modalidades. Confira, a seguir, os tipos de usucapião previstos na Constituição Federal e no Código Civil Brasileiro.
O usucapião extraordinário é obtido ao se comprovar a posse do bem por um período de 15 anos ininterruptos. De acordo com o Código Civil, esse prazo pode ser reduzido para 10 anos quando o possuidor utiliza o bem como sua moradia habitual ou exerce nele atividade de caráter produtivo.
Os pré-requisitos para se obter o usucapião extraordinário é a posse com intenção de dono, mansa e pacífica, e o devido enquadramento do imóvel como um bem passível de usucapião.
Para o usucapião ordinário, são necessários, basicamente, os mesmos pré-requisitos do extraordinário, com pequenas diferenças. Uma delas é o prazo de posse, que é de dez anos.
Também é preciso apresentar o chamado justo título. Essa exigência refere-se à situação em que o possuidor acredita ter adquirido determinado imóvel mas, por algum impedimento legal, não lhe foi garantido o direito de registro do bem em seu nome.
Além disso, caso o justo título tenha sido adquirido de forma onerosa, com base em um registro de cartório que, por qualquer motivo tenha sido posteriormente anulado, o prazo para a aquisição do usucapião é reduzido para cinco anos.
O usucapião especial urbano tem com um de seus diferenciais o menor tempo de posse como pré-requisito, em comparação com as formas ordinária e extraordinária.
São exigidos apenas cinco anos de posse no caso desse tipo de imóvel para se pleitear o usucapião. Além disso, há outros requisitos indispensáveis, como a posse mansa e pacífica, a limitação das dimensões do imóvel a 250 metros quadrados e seu uso específico como moradia do possuidor ou de sua família.
Também é necessário que o possuidor não seja proprietário de nenhum outro imóvel, seja ele urbano ou rural.
Também conhecido com usucapião por abandono do lar, esta modalidade se dá nos casos de bens imóveis de até 250 metros quadrados que tenham sido compartilhados com um cônjuge ou companheiro quando este deixa o lar.
Os pré-requisitos para sua solicitação são a posse por pelo menos dois anos ininterruptos e o seu uso como moradia. O possuidor que deseja a posse também não pode ser proprietário de nenhum outro imóvel.
Esta espécie de usucapião destina-se à população de baixa renda e permite a propriedade de imóveis urbanos com área superior a 250 metros quadrados. O prazo de posse necessário é de cinco anos.
No usucapião coletivo, não é possível determinar qual é a parte do imóvel que cada possuidor ocupou. Também é necessário que os requerentes não sejam proprietários de outros imóveis.
Pode ser aplicado em áreas de até 50 hectares e tem como requisitos a posse por 5 anos com o uso do imóvel como moradia e também para produtividade econômica. Além disso, o possuidor não pode ser proprietário de nenhum outro imóvel.
Índios integrados ou não à civilização têm o direito à propriedade por meio do usucapião das terras particulares onde tenham vivido por um período de pelo menos dez anos. Essa norma se aplica aos imóveis com área inferior a 50 hectares.
Desde 2017, é possível ingressar com um pedido de usucapião de forma extrajudicial. Antes, somente via judicial era possível conseguir a propriedade. O novo regramento, que é regulado pelo novo Código de Processo Civil brasileiro e pela Lei nº 13.465 de 2017, que trata da regularização fundiária urbana, agilizou o processo.
O primeiro passo é registrar no cartório uma ata notarial, na qual o solicitante apresenta os requisitos para o seu pedido, como o tempo de posse e a ausência de interesse manifesto do proprietário no imóvel. Depois, é preciso apresentar esse documento no Cartório de Registro de Imóveis.
Em seguida, o proprietário do imóvel será notificado sobre a solicitação e terá um prazo de 15 dias para se manifestar. Caso ele não se contraponha ao pedido, sua omissão será interpretada com anuência e o usucapião será efetivado.
Somente no caso de manifestação contrária do proprietário será necessário recorrer a uma ação judicial para dar andamento ao pedido de usucapião. Nesse caso, o trâmite pode ser mais longo. Caberá ao juiz avaliar se o possuidor reúne todas os requisitos para obter a propriedade do imóvel.
A sentença do magistrado aprovando o usucapião e declarando o solicitante como novo dono do imóvel garantirá a regularização da propriedade do bem junto ao cartório.
Quem se interessa em obter a propriedade de um imóvel por meio de usucapião precisa ficar atento a um detalhe. O sucesso da ação não representa a regularização de um imóvel, apenas garante a sua propriedade.
A legalização de um imóvel, seja ele urbano ou rural, deve obedecer aos critérios estabelecidos pelas legislações federais e municipais. Ou seja, mesmo com a propriedade garantida por meio do usucapião, é possível que o imóvel não obtenha o Habite-se, por exemplo, uma vez que reúne os requisitos legais.
Como mostramos neste conteúdo, o usucapião é uma forma legítima de se garantir a condição de proprietário de um imóvel do qual se mantém a posse. Para conferir exatamente as situações em que ela se aplica, o ideal é consultar, além do corretor de imóveis, um advogado especializado na área imobiliária. Ele pode analisar a validade ou não de se iniciar um procedimento e a melhor forma de se obter sucesso.
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