Prédios para locação: o próximo desafio do mercado imobiliário nos EUA

Entenda os principais desafios e riscos no mercado de locação de prédios de apartamentos nos EUA. 

Este pode parecer um momento ideal para investir em prédios de apartamentos, não é mesmo? Os preços dos aluguéis dispararam nos últimos anos devido à escassez de moradias em grande parte do país e ao forte aumento da inflação. No entanto, um número crescente de propriedades de locação, especialmente no Sul e no Sudoeste, enfrenta dificuldades financeiras. Analistas temem que até 20% de todos os empréstimos tomados para financiar propriedades de apartamentos possam estar em risco de inadimplência.

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Crescimento e Estagnação dos Aluguéis

Embora o valor dos aluguéis tenha aumentado durante a pandemia, esse crescimento estagnou nos últimos meses e, em muitas partes dos Estados Unidos, está começando a cair. As taxas de juros, mantidas elevadas pelo Federal Reserve para combater a inflação, deixaram as hipotecas muito mais caras para os proprietários de edifícios. Em algumas cidades, como Houston e Tampa, os construtores podem ter construído apartamentos de alto padrão demais, resultando em uma oferta que não encontra demanda suficiente.

Situação Atual dos Empréstimos Multifamiliares

Empréstimos multifamiliares referem-se a financiamentos destinados à aquisição ou refinanciamento de propriedades com múltiplas unidades residenciais, como complexos de apartamentos. Esses empréstimos geralmente envolvem valores maiores e podem ter taxas de juros variáveis. Eles oferecem benefícios significativos, como maior renda de aluguel e potencial de valorização, mas também vêm com riscos, incluindo inadimplência e custos elevados de manutenção. A propriedade multifamiliar serve como garantia, proporcionando segurança ao credor em caso de inadimplência.

Até agora, apenas alguns proprietários deixaram de pagar suas hipotecas. Apenas 1,7% dos empréstimos multifamiliares estão inadimplentes há pelo menos 30 dias, em comparação com cerca de 7% dos financiamentos de prédios de escritórios e cerca de 6% dos empréstimos para hotéis e imóveis de varejo, de acordo com o Conselho de Financiamento Imobiliário Comercial. No entanto, muitos grupos industriais, agências de classificação e empresas de pesquisa estão preocupados com a possibilidade de um aumento significativo na inadimplência entre mutuários que fizeram empréstimos para financiar prédios de apartamentos.

Desafios e Riscos

Os desafios enfrentados pelos prédios de apartamentos são diversos. Em alguns casos, os proprietários enfrentam dificuldades para ocupar as unidades e gerar renda suficiente. Em outros, os apartamentos estão ocupados por inquilinos pagantes, mas os proprietários não conseguem aumentar o valor do aluguel rapidamente o suficiente para cobrir o aumento das parcelas dos empréstimos. Consequentemente, quase 1 em cada 5 empréstimos multifamiliares agora corre o risco de entrar em inadimplência, conforme uma lista mantida pelo provedor de dados CRED iQ.

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Impacto das Taxas de Juros Variáveis

O que mais preocupa os analistas são os cerca de 30% das hipotecas multifamiliares que foram emitidas com taxas de juros variáveis. Ao contrário das hipotecas de taxa fixa convencionais, as parcelas desses empréstimos aumentaram à medida que as taxas de juros subiram nos últimos dois anos. Isso coloca uma pressão adicional sobre os proprietários de edifícios, que enfrentam dificuldades para manter seus pagamentos em dia.

Casos de Inadimplência

A ZMR Capital comprou o Reserve, um edifício de 982 unidades em Brandon, Flórida, no início de 2022. A ocupação está acima de 80%, mas os pagamentos de juros aumentaram em mais de 50%, superando os US$6 milhões. Consequentemente, o proprietário do edifício não conseguiu pagar a hipoteca, que venceu em abril, segundo a análise do CRED iQ.

Outro caso é o da OWC 182 Holdings, proprietária do Oaks of Westchase, em Houston, uma propriedade de apartamentos com 182 unidades. A empresa não consegue efetuar o pagamento de sua hipoteca desde abril, em grande parte devido aos elevados custos dos juros.

Monitoramento e Preocupações Futuras

Esses tipos de empréstimos estão sendo monitorados de perto por todos, afirmou Lisa Pendergast, diretora executiva do conselho imobiliário. As preocupações com os financiamentos de apartamentos se somam a uma série de desafios enfrentados pelo setor imobiliário comercial, como prédios de escritórios mais antigos sofrendo com a migração para o trabalho remoto e hotéis que estão sofrendo devido à redução nas viagens de negócios.

Os desafios enfrentados pelo mercado de locação de prédios de apartamentos nos EUA são significativos e complexos. Com a estagnação dos aluguéis, altas taxas de juros e a possibilidade de um aumento na inadimplência, os investidores e proprietários precisam estar atentos e preparados para ajustar suas estratégias. A situação exige uma abordagem cautelosa e proativa para navegar esses tempos incertos e manter a viabilidade financeira das propriedades.

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