Tudo o que você precisa saber sobre avaliação de imóveis!

O mercado imobiliário é um dos setores mais valorizados do Brasil e parte relevante da nossa economia. Naturalmente, as propriedades costumam trazer preços consideráveis, especialmente nos grandes centros urbanos e com uma grande demanda.

Pensando nisso, a avaliação de imóveis é uma etapa extremamente importante e pode trazer mais segurança para as mais variadas negociações do segmento, seja para venda, compra, locação, e diversas outras situações, como explicaremos ao longo deste conteúdo. Continue lendo e aprenda um pouco mais sobre o assunto!

O que é uma avaliação de imóveis?

Uma avaliação de imóveis é uma espécie de análise profissional na qual um especialista verifica uma série de fatores para estipular o valor de mercado de bens imobiliários. Embora algumas pessoas achem que se trata de uma mera observação de alguns itens, na realidade, ela é baseada em diversos procedimentos técnicos e normas regulamentadoras.

Logicamente, diversos critérios são considerados, como as características da propriedade, os atributos do entorno e até mesmo do momento da economia e do mercado imobiliário da região na qual a unidade está localizada. Ao final, é emitido um laudo que detalhará todos os quesitos calculados para se chegar ao resultado final.

Para que serve a avaliação de imóveis?

Na prática, a exigência mais comum para a avaliação de imóveis ocorre para compra ou venda de propriedades. No entanto, ela pode ser importante também por questões legais. O parecer obtido, quando devidamente oficializado e registrado, passa a ser reconhecido perante os órgãos competentes, o que garante respaldo em qualquer situação.

Instituições financeiras e até mesmo a própria Justiça pode solicitar uma avaliação na hora de financiar um imóvel ou para execuções de leilão, por exemplo. A ideia é ter total certeza em relação aos valores solicitados, servindo de referência para execuções judiciais ou para resolver eventuais discordâncias sobre o preço do bem em questão.

Quando a avaliação de imóveis é necessária?

Como mencionamos, a avaliação de imóveis pode ser necessária em uma série de situações e solicitada por bancos, instituições financeiras, imobiliárias, corretoras, proprietários, compradores ou até mesmo pela Justiça. Essa análise pode ser feita para diversos fins e objetivos, tanto dentro quanto fora dos âmbitos da lei.

As situações mais comuns incluem a compra e a venda da propriedade, rescisão do contrato de locação, resolução de inventários, cobrança de impostos, dissolução de sociedades, estudos de dinâmicas imobiliárias, empréstimos com imóvel como garantia, hipotecas, seguros, e assim por diante, tanto para unidades residenciais como comerciais.

Quem pode executar essa avaliação de imóveis?

Em linhas gerais, a avaliação de imóveis pode ser dada por engenheiros ou corretores. Isso se dá pelo entendimento legal de que o profissional de engenharia é aquele capaz de dimensionar tecnicamente os custos da construção, enquanto o de corretagem consegue fornecer um preço compatível com o de mercado para a propriedade.

Por isso, o ideal é que o interessado escolha entre essas duas opções ou, quando a análise for solicitada pela justiça ou por uma instituição financeira, que seja indicado um especialista credenciado para o serviço. Isso é crucial para encontrar o preço mais adequado, atendendo às expectativas e às normatizações exigidas para o sucesso do processo de avaliação.

Que critérios são utilizados pelos profissionais na avaliação de imóveis?

Você já aprendeu o que é e para que serve uma avaliação de imóveis, além de suas principais indicações e quais os profissionais que podem executar o serviço. Para aumentar os seus conhecimentos sobre o tema, vamos elencar alguns dos principais critérios de compra e venda que devem ser utilizados. Confira!

Localização do imóvel

Para muitos especialistas, a localização do imóvel é o fator mais relevante na definição do seu preço e existem muitos motivos para isso. É fácil perceber, por exemplo, que mesmo unidades muito similares podem ter valores completamente diferentes, dependendo da cidade, do bairro ou até mesmo da rua na qual estão situados.

Na maioria das vezes, existe uma quantia estipulada para o metro quadrado da região, baseada em suas características e no perfil dos moradores. Os grandes centros urbanos e áreas mais tradicionais tendem a ser mais caras, assim como propriedades próximas a pontos de interesse, como praias, shoppings e grandes empreendimentos.

Segurança da região

Nos dias de hoje, não podemos deixar de mencionar que a segurança é um dos mais importantes critérios que são utilizados pelos profissionais na avaliação de imóveis. Esse é um fator tão relevante que é sempre apontado nas estratégias de divulgação de propriedades para venda e locação, bem como no marketing digital imobiliário de grandes empreendimentos.

Além das questões relativas ao bairro, como a presença de postos policiais e delegacias, também são valorizadas vizinhanças pacatas e com baixos índices de criminalidade. O próprio condomínio entra na equação, com destaque para recursos como portaria 24 horas, câmeras de vigilância, sistemas de monitoramento, alarmes e portões automáticos.

Acabamento do imóvel

Você já deve ter ouvido falar que o acabamento é a parte mais cara de uma obra e, por isso mesmo, o olhar profissional do engenheiro ou mesmo do corretor de imóveis é essencial para analisar esse quesito na hora da avaliação. Contam pontos preciosos os materiais de alto padrão, como mármore e madeiras nobres, por exemplo.

No entanto, mais do que isso, é essencial que o estado de conservação da propriedade também esteja em ordem. Trata-se de uma variável de suma importância na hora de gerar o laudo e pode ser um dos motivos para aumentar o seu valor de mercado consideravelmente. Já unidades que demandam reformas e grandes reparos, via de regra, custam menos.

Infraestrutura da região

A infraestrutura da região na qual a propriedade está localizada é um dos fatores mais importantes na hora de decidir o valor. Pois, uma propriedade localizada em uma região que proporciona facilidade, comodidade e um estilo de vida moderno e dinâmico pode ser mais vantajoso para o cliente.

Isso quer dizer que, para uma maior valorização, o bairro deve contar com estabelecimentos de interesse, como mercados, padarias, clínicas, farmácias, escolas, faculdades, shoppings, centros comerciais, restaurantes, lanchonetes, bancas de jornal, postos de gasolina, lavanderias, hortifrútis, clubes, academias de ginástica, praças, parques etc.

Documentação do imóvel

Por incrível que pareça, estar com a papelada em dia conta muito na hora da avaliação de imóveis e pode representar um belo adicional na precificação. Isso ocorre porque, mesmo nos dias de hoje, muitas propriedades pelo Brasil apresentam documentos em falta ou não estão totalmente legalizadas, sendo oriunda de posses, espólios não resolvidos etc.

Por isso, o profissional verifica uma série de itens, como a matrícula e a escritura de imóvel. Além disso, ele solicitará certidões negativas de débitos, nas esferas municipais, estaduais e federais. Para unidades em condomínios, é preciso uma declaração de quitação das taxas condominiais. Tudo isso garante uma operação financeira segura.

Quais os métodos de avaliação de imóveis?

Como você pode ver, são muitos os fatores que podem influenciar no valor final, que é dado através de um laudo pela avaliação de imóveis. Entretanto, mais que esses quesitos, também é preciso compreender que existem diferentes métodos de análise. Continue lendo para descubrir quais são eles!

Método Comparativo de Mercado

O chamado Método Comparativo de Mercado é o mais utilizado nos dias de hoje, pois é visto como um método que realiza uma avaliação justa, precisa e condizente com o que está acontecendo no momento. Ele considera não apenas o segmento e o imóvel em si, mas também a situação da economia.

Pelo Método Comparativo de Mercado, o profissional designado fará uma ampla pesquisa técnica das ofertas disponíveis para propriedades com características similares àquelas que estão sendo alvo do seu serviço, para depois fazer a comparação e, com essas informações em mente, chegar ao valor mais preciso.

No entanto, para não ocorrerem falhas, é preciso que a busca conte com consistência na semelhança das variáveis que serão trabalhadas. Isso é feito por Inferência Estatística e os quesitos utilizados são: metragem construída de área útil, presença de vagas de garagem, tipos de acabamento, localização, estado de conservação, entre outros.

Método Evolutivo

CUB é uma sigla que significa Custo Unitário Básico e é um indicador extremamente importante para o mercado imobiliário e da construção civil em todo o país. Quando o Método Evolutivo é utilizado na avaliação de imóveis, esse parâmetro é calculado todos os meses.

O princípio é de que o profissional pesquisa terrenos equivalentes aos da propriedade que está sendo analisada e atribui o valor do CUB mensal para a área construída. Logicamente, isso é feito observando o padrão da unidade, as características do local e até a idade do imóvel para considerar uma eventual depreciação.

O Método Evolutivo acaba sendo mais indicado para períodos de recessão e crises econômicas, pois a escassez de ofertas compatíveis atrapalharia o Método Comparativo de Mercado. Também é uma opção mais assertiva para alguns tipos de propriedades, como fazendas, chácaras, sítios e galpões.

Método da Renda

O Método da Renda é bem menos praticado do que o Método Comparativo de Mercado e o Método Evolutivo, mas não chega a ser incomum no setor imobiliário brasileiro. Nele, a avaliação de imóveis se dá considerando um potencial valor de renda que será gerado pela propriedade, ou seja, quanto o dono pode ganhar com a sua locação, por exemplo.

Embora seja pouco útil e efetivo quando pensamos em unidades residenciais, acaba sendo uma alternativa interessante para o aluguel comercial, sobretudo de grande porte, como o que ocorre para multinacionais, hospitais, universidades, escolas, fábricas, indústrias e outros empreendimentos do gênero.

Método Involutivo

Já o chamado Método Involutivo é o mais utilizado por Construtoras e Incorporadoras na hora da avaliação de imóveis. Isso ocorre porque o seu princípio é o de precificar as propriedades de acordo com o possível aproveitamento do terreno. Ou seja, é considerado não apenas o local e a metragem em si, mas a sua potencialidade como um todo.

Seguindo essa metodologia, o profissional designado levará em conta, por exemplo, todos os rendimentos que a empresa, seja ela construtora ou incorporadora, terá no futuro, com salas comerciais, casas, apartamentos, quitinetes ou até mesmo indústrias. Mais uma vez, é preciso grande conhecimento técnico e de mercado para fazer isso.

Como funciona o laudo de avaliação de imóveis?

Após a avaliação de imóveis, como já falamos anteriormente, teremos um laudo. Ele é imprescindível para trazer segurança para proprietários, corretores de imóveis, clientes, empresas, seguradoras ou até mesmo para a justiça, no caso de execuções de unidades que vão a leilão, resolução de espólios, divisão de heranças, entre outros itens.

Determinar o valor real, de acordo com vários pontos e condições, é um tremendo desafio, que só poderá ser feito com eficácia por um profissional capacitado. O estudo que ele fará no local vai um pouco além de apenas estabelecer quanto aquele bem vale naquele momento, mas também checar seu potencial como investimento.

Para que esse tipo de serviço tenha valor legal, é obrigatório usar as regras estipuladas pelo Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia (IBAPE), assim como pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT). Com isso, é possível verificar os itens recomendados de maneira adequada e metódica.

O parecer final é um documento comprobatório que certificará a expressão monetária daquele determinado bem para uma finalidade específica, data e instante. Avaliar um imóvel é uma atividade ampla e delicada, mas que permite estipular uma cotação justa, dentro dos limites do mercado imobiliário.

Como você pôde verificar, a avaliação de imóveis é muito importante para diversas situações. No entanto, para que ela tenha efeito, deve ser realizada por um profissional especializado, de acordo com as normas técnicas estabelecidas e os padrões vigentes no momento da análise.

Gostou de aprender mais sobre avaliação de imóveis? Então, que tal ler nosso outro post aqui no blog com 11 dicas sobre gestão financeira para imobiliárias? Clique aqui e confira!