Loteamento e condomínio: afinal, qual é a diferença?

Quem é do ramo da corretagem de imóveis certamente já se deparou com a necessidade de entender um pouco mais sobre duas nomenclaturas comuns nessa área: loteamento e condomínio.

Na hora de informar corretamente o seu cliente e fazer bons negócios, saber exatamente qual o tipo de bem está sendo ofertado é o primeiro passo para atender às necessidades do futuro comprador e gerar mais interesse na compra.

Afinal, você sabe as diferenças entre um loteamento e um condomínio? E sabe como isso pode afetar a vida do futuro proprietário?

Caso a resposta seja negativa, o post de hoje foi feito para você! Continue lendo e descubra o que distinguem essas duas comuns modalidades de venda de imóveis:

O bem adquirido

Em loteamentos, o comprador adquire apenas a área definida como lote, com especificações que podem variar de um loteamento para outro ou de uma cidade para outra.

Já a compra em condomínios envolve não apenas a aquisição de uma fração de terras, mas diversos outros bens acessórios de uso comum (da coletividade), como as ruas de acesso, praças e playgrounds, quadras, jardins e áreas verdes, salões de eventos, piscinas etc.

Por isso, a aquisição de imóveis em condomínios costuma vir junto de outros muitos benefícios e confortos, assim como de responsabilidades, já que bens de uso comum sempre implicam em mais obrigações por parte dos moradores do local.

Também é importante pontuar que, no caso do loteamento, as vias são de domínio público, ou seja, todas as pessoas têm livre acesso e circulação, diferentemente do que ocorre em condomínios.

Definição de regras entre moradores da região

Outra grande distinção entre os loteamentos e condomínios está na definição de regras internas, no caso dos condomínios, e de regras aos moradores externos, quando se trata de loteamentos.

Em condomínios, os moradores se sujeitam a diversas limitações na utilização dos seus imóveis, como o acesso de pessoas de fora sem prévio aviso, regras para a construção ou reforma do imóvel, entre outras.

No caso dos loteamentos, dependendo do tipo — aberto ou fechado — podem haver mais restrições para as pessoas que moram no entorno.

Em loteamentos fechados, a prefeitura do município pode autorizar a empresa responsável pelo empreendimento a restringir ou condicionar a circulação de moradores externos, por exemplo.

Compartilhamento de espaços

O compartilhamento de espaços é, sem dúvida, o ponto que mais diferencia o loteamento e o condomínio.

Em condomínios, é bastante recorrente a existência de uma infraestrutura de uso comum pelos moradores, como praças, áreas verdes, funcionários, portaria, quadras etc.

Desse modo, os moradores possuem também a responsabilidade de cuidar e custear a manutenção dessas áreas.

Essas cobranças estão embutidas nas conhecidas “taxas de condomínio”, com que todo morador tem a obrigação de arcar.

Já nos loteamentos, isso é bem diferente. Em regra, os espaços comuns são de domínio público, cabendo ao município zelar pela boa manutenção e arcar com isso.

Não há a cobrança de nenhuma taxa específica para custear esses bens e serviços de uso comum, contudo, nem sempre haverá praças, quadras e áreas verdes em loteamentos, justamente por isso.

Entretanto, é preciso mencionar que nada impede que as empresas donas de loteamentos ofertem alguns benefícios aos seus moradores.

Esse é o caso dos loteamentos fechados, nos quais há uma estrutura bem semelhante aos condomínios e, inclusive, os moradores podem ser cobrados para ter a disposição bens de uso comum.

Administração do local

Como dito, os condomínios quase sempre possuem uma grande infraestrutura de uso comum, o que implica na cobrança de uma taxa de manutenção.

Mas, além disso, é necessário haver pessoas responsáveis por cuidar da parte burocrática, como o recolhimento dessa taxa e sua correta destinação — tarefa essa que é desempenhada pelos síndicos.

No caso dos loteamentos, também pode existir a figura do administrador, especialmente quando o local for organizado por meios de associações de pessoas que utilizam a infraestrutura comum.

O administrador, nesse caso, se encarregará de gerenciar o bom funcionamento do local e tomar as decisões administrativas.

Acesso às construções

O acesso aos condomínios sempre é restrito aos moradores do local, sendo que visitas de não moradores devem ser comunicadas previamente à portaria para que o acesso seja permitido.

Já em loteamentos, as regras são diferentes: o acesso deve ser irrestrito, ou seja, qualquer um pode circular por sua área.

Contudo, fugindo à regra, como dito, alguns municípios permitem o controle de acesso a espaços de loteamentos por meio de muros e guaritas que limitam o acesso apenas após a identificação.

Desse modo, nos loteamentos há uma maior flexibilidade quanto ao acesso, ao contrário dos condomínios, que prezam pela grande limitação, principalmente por questões de segurança.

O que diz a legislação

A distinção entre condomínio e loteamento também recebe tratamento especial por parte da legislação brasileira, de modo que cada um desses empreendimentos possuem uma legislação própria.

Hoje, a lei 6.766/95 é a responsável por dispor sobre o parcelamento do solo urbano. Em seu art. 2º, § 1º, conceitua:

Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.

Do modo semelhante, a lei 4.591/64 é o diploma que cuida dos condomínios. Essa lei conceitua condomínio em seu art. 1º:

As edificações ou conjuntos de edificações, de um ou mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não-residenciais, poderão ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente considerados, e constituirá, cada unidade, propriedade autônoma sujeita às limitações desta Lei.

Como vimos, embora em alguns casos os institutos sejam bem semelhantes, na realidade existem algumas diferenças fundamentais, e a própria legislação cuidou de distinguir essas duas modalidades de empreendimento.

O corretor deve estar sempre atualizado com essas distinções e saber os pontos mais relevantes de cada uma delas. Isso passará mais segurança aos compradores e facilitará a decisão de compra.

Se manter conectado com o seus clientes e sua carteira de imóveis é muito importante para o corretor, sendo assim, aproveite para conhecer o inGaia Imob e conte com um site para corretores e um plataforma completa para o seu sucesso.

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