Reforma Tributária e o Setor Imobiliário: o que realmente sabemos até agora

TL;DR — Resumo rápido

A Reforma Tributária no Brasil continua em discussão e nada foi aprovado de forma definitiva. O PLP 68/2024 é a principal proposta em análise e traz a previsão de um regime específico para operações com bens imóveis. Os pontos principais que já estão claros:

• O novo sistema de IVA (IBS + CBS) só entra em transição a partir de 2026 e será implementado totalmente em 2033.
• O setor imobiliário terá um regime diferenciado, com redução de carga em relação à alíquota padrão, mas os percentuais finais ainda não foram definidos.
• Existe a previsão de que a tributação incida sobre o ganho efetivo (valor de venda menos valor de aquisição corrigido), evitando dupla tributação.
• O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) será uma base de dados nacional integrada ao Sinter, trazendo mais transparência e padronização.
• Pessoas físicas que atuem de forma habitual e com caráter empresarial na locação ou revenda de imóveis também poderão ser enquadradas como contribuintes.

O que está em debate no Congresso

A base legal da Reforma está na Emenda Constitucional 132/2023, que autorizou a criação do IVA dual. A regulamentação está sendo discutida por meio do PLP 68/2024. Entre os pontos em discussão:

• Regime específico para imóveis: para operações de venda, locação, arrendamento, incorporação e administração imobiliária.
• Redução de alíquota: a proposta inicial prevê 60% de desconto em relação à alíquota padrão. Se a referência for 26,5%, isso significaria algo em torno de 10,6%, mas ainda pode mudar.
• Base de cálculo: possibilidade de considerar apenas o ganho real nas operações (valor de venda menos valor de aquisição corrigido).
• Transição: sistema começa em 2026 e só substitui completamente os tributos atuais em 2033.

Por que corretores e imobiliárias devem se preparar

Mesmo com pontos indefinidos, algumas mudanças já são claras e exigem preparação:

• Governança de dados: manter cadastros imobiliários atualizados será essencial com o CIB.
• Precificação: contratos de venda e locação precisarão considerar a possibilidade de incidência do IVA.
• Atuação de PF: grandes locadores ou revendedores que atuam como pessoa física podem ser tributados — um alerta para investidores.

Ferramentas de gestão como o Kenlo Imob ajudam a manter contratos, cadastros e relatórios organizados, permitindo que corretores e gestores estejam preparados para orientar clientes com segurança.

Conclusão

A Reforma Tributária continua em construção. Não há lei complementar aprovada, nem alíquotas ou redutores definidos. O que temos até agora são propostas em debate, que indicam um cenário de mais transparência, tributação sobre o ganho real e redução relativa para o setor imobiliário.

Corretores e imobiliárias devem acompanhar de perto o andamento do PLP 68/2024, preparar seus sistemas e se posicionar como referências de informação confiável para clientes. Mais do que nunca, estar atualizado será um diferencial competitivo.