Fim da renda fácil? O decreto que enterrou os estúdios do Airbnb em São Paulo

TL;DR (Resumo rápido)

• Maio/2025: Prefeitura de SP publicou o Decreto n.º 64.244/25, proibindo aluguel de temporada (tipo Airbnb) em unidades populares (HIS/HMP).
• Teto de revenda: valores limitados para revenda: R$ 266 mil (HIS 1), R$ 369,6 mil (HIS 2) e R$ 518 mil (HMP).
• Limite de aluguel: valor não pode ultrapassar 30% da renda familiar, incluindo aluguel, condomínio e IPTU.
• Impacto para investidores: Quem comprou HIS/HMP visando renda com Airbnb foi fortemente afetado.
• Impacto no mercado: A medida atinge apenas parte dos estúdios, mas marca um ponto de atenção regulatória.

O que são HIS e HMP

As categorias Habitação de Interesse Social (HIS) e Habitação de Mercado Popular (HMP) foram criadas para ampliar a oferta de moradias acessíveis em grandes cidades. Elas atendem famílias de renda de até:

• 3 salários mínimos (HIS 1)
• 6 salários mínimos (HIS 2)
• 10 salários mínimos (HMP)

Para incentivar a construção dessas unidades, a prefeitura concede subsídios, potencial construtivo maior e agilidade na aprovação de projetos. Em contrapartida, os empreendimentos precisam ser destinados ao público de baixa e média renda, com regras específicas de uso e valores.

O Decreto n.º 64.244/25 – O que mudou

Publicado em 28 de maio de 2025, o decreto trouxe regras mais duras para evitar o desvio de finalidade das unidades HIS/HMP. Os principais pontos:

• Proibição do short stay: HIS/HMP não podem ser alugados em plataformas como Airbnb. Apenas contratos de longo prazo são permitidos.
• Limite de revenda: definição de tetos de venda (R$ 266 mil, R$ 369,6 mil e R$ 518 mil).
• Limite de aluguel: O valor de locação deve respeitar 30% da renda da faixa atendida, incluindo taxas.
• Responsabilidade de construtoras e locadores: comprovar renda e enquadramento passa a ser obrigatório.
• Identificação obrigatória: anúncios e materiais devem deixar claro quando a unidade é HIS ou HMP.

Até então, investidores podiam comprar, revender e alugar livremente, inclusive via Airbnb. O decreto mudou radicalmente esse cenário.

Por que a prefeitura endureceu?

A medida tem duas raízes principais:

1. Fraude e especulação: muitos imóveis HIS eram comprados por investidores e transformados em flats de Airbnb, em vez de atenderem famílias de baixa renda.
2. Proteção ao direito à moradia: em bairros centrais, como República e Consolação, a quantidade de imóveis anunciados no Airbnb superava o número de lançamentos habitacionais. Isso encarecia aluguéis e reduzia a oferta para quem precisa morar.

Segundo o Secovi-SP, apenas cerca de 2% dos condomínios do centro expandido estavam em situação irregular. Ou seja, o impacto direto é limitado, mas o efeito regulatório é um sinal claro ao mercado.

Impactos para investidores

O decreto muda completamente a perspectiva de quem apostou nesses estúdios para renda fácil:

• Revenda desvalorizada: Quem comprou pagando valores de mercado não consegue mais vender acima do teto definido.
• Aluguel limitado: um HMP, por exemplo, não pode ser alugado por mais de R$ 4.554 (30% de 10 salários mínimos, incluindo taxas).
• Risco regulatório: O caso mostra que incentivos públicos sempre trazem obrigações sociais. Ignorar isso é arriscado.

Esse movimento lembra outros momentos do mercado, como a bolha dos flats nos anos 1990. A lição é clara: investimentos imobiliários precisam considerar o fator regulatório.

O lado social

Para críticos, a medida reduz a liquidez e pune investidores. Para defensores, resgata a essência dos programas HIS e HMP: moradia digna e acessível.

Com aluguel limitado a 30% da renda e tetos de revenda claros, a intenção é garantir estabilidade para moradores e evitar que a habitação social vire ativo de especulação.

Tendências futuras

O decreto pode ser apenas o começo de uma regulação mais ampla sobre plataformas de aluguel de curta temporada. No mundo, cidades como Barcelona, Paris e Cidade do México já impuseram regras para limitar Airbnb.

Em SP, o debate deve ganhar força em torno de:

• Limite de imóveis por anfitrião
• Taxas de licenciamento
• Regras de transparência para locadores

O que corretores e imobiliárias precisam saber

• Cheque a classificação do imóvel: HIS, HMP ou NR. Apenas HIS/HMP são atingidos.
• Oriente clientes corretamente: explique tetos de revenda, limites de aluguel e proibição de temporada.
• Valorize contratos claros: todos devem conter cláusulas sobre faixa de renda e documentação.
• Use tecnologia a favor: sistemas como o Kenlo Imob e o Kenlo Locação ajudam a organizar contratos, acompanhar enquadramento e evitar riscos regulatórios.

Conclusão

O decreto n.º 64.244/25 sinaliza o fim da renda fácil com estúdios HIS/HMP em plataformas como o Airbnb. Não significa o fim do investimento em compactos, mas reforça que moradia popular tem função social prioritária.

Para investidores, é um alerta sobre riscos regulatórios. Para corretores e imobiliárias, é uma oportunidade de orientar clientes com informação de qualidade e segurança, destacando soluções que tragam organização e transparência ao processo.