Mercado residencial de médio e alto padrão: oportunidades e desafios para 2025
Kenlo
Conteúdo criado por humano
25 fev, 25 | Leitura: 20min
Atualizado em: 25/02/2025
Kenlo
Conteúdo criado por humano
25 fev, 25 | Leitura: 20min
Atualizado em: 25/02/2025
Nos últimos anos, o mercado residencial para renda tem ganhado força no Brasil, especialmente nos segmentos médio e alto padrão. O modelo de locação profissionalizada, amplamente difundido nos Estados Unidos e Europa, começa a consolidar seu espaço no país, impulsionado por fatores como aumento dos custos de construção, mudanças no perfil dos locatários e dificuldades de acesso ao financiamento imobiliário.
De acordo com um levantamento da Brain Inteligência Estratégica, São Paulo se destaca como o epicentro desse crescimento, concentrando 77% das unidades em operação no Brasil e com potencial de absorção estimado em 100 mil novas unidades. Esse movimento reflete uma transformação nos hábitos de moradia e consumo, com um número crescente de pessoas optando por imóveis alugados em vez da compra.
Além disso, a busca por imóveis de médio e alto padrão tem se intensificado. Segundo os dados do relatório, o segmento de médio padrão, com aluguéis variando entre R$ 6 mil e R$ 8 mil, apresenta maior potencial de escalabilidade, enquanto o alto padrão se posiciona como um nicho mais exclusivo, com pacotes acima de R$ 28 mil, frequentemente incluindo serviços premium e comodidades diferenciadas.
Diante desse cenário promissor, investidores e incorporadoras têm voltado sua atenção para esse mercado, buscando explorar suas oportunidades e contornar seus desafios. Mas quais são as principais tendências que moldarão o setor nos próximos anos? E quais obstáculos precisam ser superados para garantir um crescimento sustentável?
Nos próximos tópicos, exploraremos o panorama atual do mercado, as principais oportunidades para investidores e os desafios que podem travar esse crescimento, sempre com base nos dados do setor e nas percepções dos principais players do mercado.
O mercado imobiliário brasileiro tem passado por uma transformação significativa nos últimos anos, e o segmento residencial para renda está emergindo como uma alternativa viável e lucrativa para incorporadores e investidores. Essa mudança é impulsionada por diversos fatores, incluindo a alta nos custos de construção, a dificuldade de acesso ao crédito imobiliário e as novas demandas de moradia da população.
Desde 2018, o mercado de unidades residenciais para locação tem registrado avanços expressivos. Em São Paulo, 77% das unidades em operação pertencem ao segmento de renda, e há um potencial estimado de 100 mil novas unidades para absorção. Esse crescimento é reforçado pela necessidade de habitações flexíveis, bem localizadas e com infraestrutura diferenciada, características que tornam os imóveis para locação cada vez mais atrativos.
Os números confirmam essa tendência:
Embora o setor tenha demonstrado crescimento consistente, ainda enfrenta desafios importantes, como a alta das taxas de juros, que elevam o custo do capital para investidores, e a complexidade regulatória, que pode dificultar novos empreendimentos.
São Paulo lidera o setor de multifamily no Brasil, e isso não acontece por acaso. A cidade tem passado por mudanças estratégicas no zoneamento urbano, permitindo maior absorção de unidades habitacionais em diferentes regiões. Além disso, a alta densidade populacional e a concentração de empregos na capital paulista fazem com que a demanda por imóveis bem localizados continue em ascensão.
Para ilustrar a evolução do mercado, um dos cases mais emblemáticos foi o retrofit de um edifício desocupado por seis anos no bairro Bela Vista, que foi revitalizado e rapidamente ocupado, sem custos diretos de construção para a incorporadora responsável. Isso demonstra como estratégias inteligentes de requalificação urbana podem viabilizar empreendimentos de locação sem a necessidade de novos projetos do zero.
Outro destaque em São Paulo são os empreendimentos que apostam em infraestrutura diferenciada para atrair e reter locatários. Um exemplo é um projeto no bairro de Pinheiros, que oferece coworkings funcionais, espaços comunitários e áreas pet-friendly, atendendo à crescente demanda por moradias flexíveis e multifuncionais.
O segmento de médio e alto padrão tem se consolidado como um dos mais promissores dentro do mercado residencial para renda no Brasil. Com um perfil de locatário mais exigente e disposto a pagar por conveniências, localização e serviços premium, os investidores encontram um setor com alta demanda e possibilidade de retorno atrativo.
O crescimento do mercado de locação está diretamente relacionado a mudanças no comportamento dos consumidores. Entre os fatores que impulsionam a busca por imóveis de médio e alto padrão, destacam-se:
Segundo o relatório, o segmento de médio padrão – com aluguéis entre R$ 6 mil e R$ 8 mil – tem se mostrado mais escalável, pois atende um público que não tem acesso fácil ao financiamento, mas busca qualidade e boa localização. Já o alto padrão, com pacotes acima de R$ 28 mil, é um nicho mais exclusivo, onde os moradores valorizam personalização, exclusividade e serviços premium.
Para se destacar nesse mercado, os investidores e incorporadoras têm adotado diferentes estratégias que agregam valor e aumentam a atratividade dos empreendimentos. Entre as mais eficazes estão:
Outro ponto chave no sucesso de empreendimentos de médio e alto padrão é a oferta de infraestrutura moderna e serviços complementares. Um exemplo são os empreendimentos multifamily em São Paulo, que vêm apostando em:
Com todas essas estratégias e um mercado aquecido, o setor de médio e alto padrão segue como um dos mais promissores para investidores. No entanto, desafios significativos ainda precisam ser superados para garantir a expansão sustentável do setor, o que abordaremos na próxima seção.
Embora o mercado residencial para renda de médio e alto padrão apresente grandes oportunidades, ele também enfrenta desafios significativos que podem impactar seu crescimento e rentabilidade. Entre os principais obstáculos estão o alto custo do capital, barreiras regulatórias e a concorrência com o mercado informal.
O custo do financiamento imobiliário no Brasil ainda é um dos principais entraves para o crescimento do setor. A maior parte dos financiamentos imobiliários está atrelada ao CDI, cujas taxas elevadas reduzem a viabilidade de novos projetos. Enquanto os yields projetados para ativos estabilizados variam entre 10% e 12%, o custo da dívida pode atingir 90% do CDI, tornando as condições pouco atrativas para investidores.
Além disso, diferentemente dos mercados internacionais, onde há linhas de crédito específicas para empreendimentos de renda residencial, no Brasil o financiamento imobiliário é voltado para produção e venda de unidades, o que limita a escalabilidade do modelo.
Outro desafio importante é a falta de uniformidade nas regulamentações urbanísticas, o que dificulta a implementação de projetos Build-to-Rent (BTR). Enquanto cidades como São Paulo já aprovaram mudanças no zoneamento para facilitar novos empreendimentos, outras regiões ainda enfrentam restrições e processos burocráticos demorados.
Além disso, há uma insegurança jurídica que preocupa investidores internacionais. A lentidão dos processos judiciais em casos de inadimplência faz com que o Brasil seja visto como um mercado menos competitivo em relação a outros países onde o modelo já está consolidado.
Um dos grandes desafios para a profissionalização do setor é a concorrência com locadores individuais, que muitas vezes operam no mercado de aluguel sem pagar impostos. Isso permite que ofereçam valores mais competitivos em comparação com empreendimentos estruturados, que precisam lidar com custos operacionais e tributários mais altos.
Além disso, a falta de fiscalização nos programas de Habitação de Interesse Social (HIS) compromete sua efetividade. Há relatos de imóveis que deveriam ser destinados a locatários de baixa renda sendo revendidos ou alugados a públicos fora do perfil original, dificultando o desenvolvimento de um mercado sustentável para esse segmento.
Apesar dos desafios, o mercado residencial para renda no Brasil tem evoluído rapidamente, com modelos inovadores, investimentos estratégicos e tendências globais sendo adotadas para fortalecer o setor.
O conceito de Multifamily, já consolidado nos Estados Unidos e Europa, está se tornando cada vez mais relevante no Brasil. A cidade de São Paulo é o principal polo desse modelo, com 77% das unidades de locação profissionalizadas do país.
Entre as estratégias que têm impulsionado o crescimento desse modelo no Brasil, destacam-se:
Uma das tendências que mais vem ganhando força é o retrofit de edifícios antigos para locação. Em São Paulo, um prédio que ficou seis anos desocupado no bairro Bela Vista foi revitalizado e rapidamente ocupado, sem custos diretos de construção para a incorporadora.
A conversão de edifícios comerciais para uso residencial também tem sido uma estratégia viável. Com o aumento do trabalho remoto e híbrido, muitas empresas reduziram seus espaços físicos, tornando escritórios obsoletos uma excelente oportunidade para novos empreendimentos residenciais.
Outro fator impulsionador do crescimento do mercado é o uso de tecnologia e inovação para melhorar a experiência dos locatários e otimizar a gestão dos empreendimentos. Algumas das principais tendências incluem:
A adoção de tecnologias e plataformas especializadas tem sido fundamental para otimizar a experiência do locatário e aumentar a eficiência operacional dos empreendimentos. Algumas das principais inovações que estão transformando o setor incluem:
Com a digitalização do setor, soluções como o Kenlo Locação tornam-se indispensáveis para garantir eficiência operacional, reduzir inadimplência e facilitar a administração de ativos no mercado residencial para renda.
O mercado residencial para renda de médio e alto padrão no Brasil está em um momento crucial de expansão. Com um potencial de absorção de 100 mil novas unidades apenas em São Paulo, o setor segue como uma alternativa cada vez mais viável para investidores e incorporadoras.
O crescimento do modelo Multifamily, aliado a tendências como retrofit de edifícios antigos, digitalização de processos e novas experiências de moradia, reforça a atratividade desse segmento. No entanto, para garantir um crescimento sustentável, é essencial enfrentar desafios como altas taxas de juros, barreiras regulatórias e a concorrência com o mercado informal.
Para se destacar nesse setor, os investidores devem adotar algumas estratégias fundamentais:
Com o cenário em constante evolução, os players do setor precisam estar preparados para inovar, otimizar processos e oferecer soluções que atendam às novas exigências do público-alvo. O Kenlo Locação surge como um grande aliado nesse processo, garantindo uma gestão eficiente e tecnológica para quem quer se destacar no mercado residencial para renda.
Com o Kenlo Locação, você tem acesso a uma plataforma completa para:
✅ Automatizar processos de locação e gestão de contratos
✅ Reduzir inadimplência com soluções inteligentes
✅ Oferecer uma experiência digital e eficiente para seus locatários
✅ Ter total controle sobre seus ativos imobiliários em um só lugar
Preencha o formulário abaixo e descubra como o Kenlo Locação pode transformar sua gestão imobiliária!