O sonho da casa própria cada vez mais distante: como os juros altos afetam a classe média

Adquirir a casa própria sempre foi um dos principais sonhos de consumo dos brasileiros, especialmente para a classe média, que depende do financiamento imobiliário para tornar esse objetivo uma realidade. No entanto, 2025 promete ser um ano desafiador para quem deseja comprar um imóvel.

A combinação de juros elevados, inflação acima da meta e a retração do crédito imobiliário está tornando esse sonho cada vez mais distante. Segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), os financiamentos com recursos da poupança devem recuar entre 15% e 20% neste ano, totalizando cerca de R$ 155 bilhões. Essa será a terceira maior queda da história do setor, atrás apenas dos anos de 2015 e 2016, marcados por uma forte recessão econômica.

Neste artigo, vamos explorar os principais fatores que estão dificultando a aquisição de imóveis para a classe média e como esse cenário impacta o mercado imobiliário.

O impacto dos juros altos no financiamento imobiliário

Nos últimos anos, o mercado imobiliário experimentou um crescimento impulsionado pela taxa Selic em patamares baixos. Em 2020, a Selic chegou ao seu menor nível histórico de 2% ao ano, o que incentivou o crédito imobiliário e aqueceu as vendas de imóveis. Entretanto, a partir de 2021, a Selic voltou a subir, e em 2025 a previsão é que atinja 15%, o maior patamar desde 2006.

Essa alta tem um efeito direto sobre o financiamento imobiliário. Com taxas de crédito cada vez mais caras, as parcelas dos financiamentos se tornam mais pesadas, reduzindo a capacidade de compra dos consumidores. Em dezembro de 2024, os juros do crédito imobiliário de mercado já estavam em torno de 18% ao ano, tornando o acesso ao financiamento ainda mais restrito.

Outro fator que agrava a situação é a fuga de recursos da poupança. Com o aumento da Selic, investidores buscam alternativas mais rentáveis, retirando dinheiro da caderneta de poupança, que financia grande parte dos créditos imobiliários. Entre 2021 e 2024, os saques superaram os depósitos em R$ 209 bilhões, reduzindo a disponibilidade de recursos para novos financiamentos.

O resultado é um mercado mais restritivo, com condições de crédito mais duras e um volume menor de unidades financiadas. Em São Paulo, por exemplo, o estoque de imóveis novos financiados com recursos da poupança caiu 31% em 12 meses, segundo dados do Secovi-SP. Essa queda reflete o desaquecimento do setor e a dificuldade crescente da classe média para adquirir um imóvel.

A classe média sufocada: menos poder de compra

A classe média brasileira enfrenta um duplo desafio: o aumento do custo do financiamento e a perda do poder de compra devido à inflação. Em 2025, a renda real da população está sendo corroída pelo avanço dos preços, reduzindo a capacidade das famílias de assumirem financiamentos de longo prazo.

Além disso, os bancos estão mais rigorosos na concessão de créditos. Desde novembro de 2024, a Caixa Econômica Federal aumentou o valor da entrada exigida e limitou o preço dos imóveis financiados a R$ 1,5 milhão. Acima desse valor, os compradores precisarão recorrer a linhas de crédito com taxas livres, que já chegam a 18% ao ano.

Para ilustrar o impacto dos juros altos, um imóvel financiado de R$ 500.000, que em 2020 poderia ter uma parcela mensal em torno de R$ 3.500, agora tem parcelas superiores a R$ 6.000. Esse aumento torna a compra inviável para muitas famílias de classe média.

Mudança de estratégia das incorporadoras

Diante da retração da demanda por imóveis de médio padrão, as incorporadoras estão reavaliando suas estratégias de mercado. Muitas estão migrando para o segmento de habitação popular, focado no programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV), que recebe incentivos do governo e tem financiamento garantido pelo FGTS. Com o desemprego em 6%, o fluxo de recursos para o fundo continua forte, assegurando um mercado estável para essas construtoras.

Por outro lado, o setor de alto padrão também tem recebido maior atenção. Nesse nicho, os clientes têm maior capacidade de pagamento à vista ou acesso a linhas de crédito diferenciadas. Assim, muitas incorporadoras preferem apostar nesse público para garantir margens de lucro mais elevadas.

Essa reconfiguração do mercado impacta diretamente a classe média, que encontra cada vez menos opções viáveis de financiamento.

Perspectivas para 2025 e além

O mercado imobiliário deve continuar enfrentando desafios ao longo de 2025. Com a previsão de juros elevados e restrição do crédito, a classe média precisará buscar alternativas como consórcios, negociações diretas com incorporadoras e maior planejamento financeiro.

Medidas governamentais também podem influenciar a retomada do setor. Caso haja incentivos para financiamentos, redução de impostos ou novos programas habitacionais, o cenário pode se tornar mais favorável para os compradores de médio padrão.

Conclusão

O sonho da casa própria está cada vez mais distante para a classe média devido ao cenário econômico desafiador. A alta dos juros, a retração do crédito e a inflação impactam diretamente o setor imobiliário. Planejamento e alternativas financeiras serão essenciais para quem deseja conquistar a casa própria nos próximos anos.