Fim da informalidade: como a nova fiscalização vai transformar o aluguel de imóveis

TL;DR (Resumo rápido)

• CIB e SINTER já existem e estão sendo integrados gradualmente. A tendência é de intensificação do cruzamento de dados entre cadastros e declarações (sem “data mágica” em 2026).
• Aluguéis informais já estão na mira da fiscalização; o cruzamento de DIMOB, IR e Carnê‑Leão existe há anos e ficará mais eficiente com a centralização via CIB/SINTER.
• Proprietários e inquilinos sem contrato formal correm risco de multas, autuações e cobranças retroativas (até 5 anos).
• Imobiliárias precisam reforçar gestão documental e tecnologia para garantir segurança jurídica e competitividade.
• Regularizar não é só cumprir a lei — é proteger o patrimônio e fortalecer o negócio imobiliário.

O mercado de locações no Brasil sempre conviveu com altos índices de informalidade. Contratos de boca, falta de registro e ausência de declarações fiscais eram práticas comuns, especialmente em aluguéis residenciais menores. Mas esse cenário vem mudando.

Com a evolução da fiscalização digital e a integração de bases de dados como o CIB e o SINTER, a informalidade tende a perder espaço. Para corretores e imobiliárias, essa transformação não deve ser encarada apenas como desafio, mas como oportunidade de se posicionar como referência em profissionalismo e confiança.

O que muda na lei e na fiscalização

A Receita Federal já cruza dados de diversas fontes; com a expansão do CIB e do SINTER, esse cruzamento tende a ficar mais amplo e eficiente nos próximos anos.

• O CIB (Cadastro Imobiliário Brasileiro) atribui um código único a cada imóvel do país, centralizando informações cadastrais, fiscais e de uso.
• O SINTER (Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais) integra cartórios, registros, cadastros municipais e declarações feitas à Receita, identificando inconsistências em tempo real.

Com isso, um aluguel registrado em contrato, mas não declarado no Imposto de Renda, será mais facilmente identificado. Além disso, ferramentas como o Carnê-Leão digital e a DIMOB dialogam com esses sistemas, tornando a malha fina cada vez mais automatizada.

CIB e SINTER: o “CPF do imóvel”

O CIB foi instituído pela Instrução Normativa RFB n.º 2.030/2021 e funciona como um código único que identifica cada imóvel. Isso garante que todas as transações (venda, locação, escritura) estejam vinculadas a um mesmo registro.

Já o SINTER, criado pelo Decreto n.º 8.764/2016, é o sistema que integra essas informações. Ele coleta e cruza dados de diferentes bases, como cartórios e declarações fiscais, permitindo que a Receita Federal identifique divergências entre contratos e declarações.

Para locadores, locatários e imobiliárias, isso significa que qualquer discrepância entre contrato e declaração será cada vez mais difícil de esconder.

Obrigações de locadores e locatários

Locadores

• Declarar rendimentos de aluguel via Carnê-Leão digital.
• Garantir que os contratos estejam formalizados e vinculados ao CIB.
• Informar contratos por meio da DIMOB quando administrados por imobiliárias.

Locatários

• Exigir contratos formais para proteger seus direitos.
• Manter comprovantes de pagamento em meios rastreáveis (PIX, transferências, boletos).
• Evitar acordos informais, que podem gerar riscos fiscais e jurídicos.

Para as imobiliárias, a responsabilidade cresce: é fundamental garantir que todos os contratos sob administração estejam formalizados e corretamente informados aos órgãos fiscais.

Multas e consequências da informalidade

Ignorar a necessidade de regularização pode sair caro:

• Multas: a multa de ofício é 75% em regra; a multa qualificada por fraude/sonegação é 100% (Lei 14.689/2023) e pode chegar a 150% em caso de reincidência.
• Cobrança retroativa de até cinco anos.
• Risco de autuação criminal por fraude.
• Para inquilinos, contratos informais significam insegurança jurídica, risco de despejo e ausência de proteção legal.

Já para as imobiliárias, a falta de controle pode resultar em responsabilidade solidária e perda de credibilidade no mercado.

Como se preparar: passos para regularizar

1. Formalize todos os contratos – com registro em cartório e associação ao CIB.
2. Use meios de pagamento rastreáveis – nada de dinheiro vivo.
3. Declare corretamente – Carnê-Leão digital e DIMOB devem estar atualizados.
4. Invista em tecnologia e compliance – sistemas como o Kenlo Imob e o Kenlo Locação oferecem gestão integrada, evitando falhas.
5. Conte com apoio jurídico e contábil – para revisar contratos e obrigações fiscais.

Agir desde já é essencial para evitar problemas futuros e garantir tranquilidade.

Impactos para imobiliárias e gestores

A intensificação da fiscalização eleva o nível de exigência do setor. Imobiliárias terão de:

• Reforçar a gestão documental.
• Adotar soluções tecnológicas que centralizem contratos e informações fiscais.
• Investir na capacitação de corretores e gestores, ampliando o conhecimento em contratos, compliance e legislação.

Empresas que se adaptarem mais rápido se destacarão pela transparência e confiança transmitidas a clientes. Ferramentas como o Kenlo Imob e o Kenlo Locação podem ser diferenciais importantes nesse processo.

O fim do “jeitinho” nos aluguéis: ameaça ou oportunidade?

O cerco à informalidade no aluguel de imóveis é inevitável. E o uso do CIB e do SINTER pela Receita Federal inaugura uma nova era, em que contratos informais perdem espaço e a formalização se torna regra.

Para alguns, isso soa como ameaça. Para quem se preparar, é uma oportunidade de profissionalizar processos, oferecer segurança a clientes e se diferenciar no mercado.

A pergunta que fica é: você vai esperar a fiscalização bater à porta ou vai transformar essa mudança em vantagem competitiva?